Antes de comprar uma cota em resort ou imóvel compartilhado, entenda os direitos, as obrigações e os riscos que podem transformar lazer em despesa recorrente
A ideia parece perfeita: ter direito a usar um imóvel em resort, praia, campo ou destino turístico por alguns dias do ano, sem precisar comprar o imóvel inteiro e sem arcar sozinho com todos os custos de manutenção.
É justamente essa promessa que torna a multipropriedade imobiliária tão atraente para muitas famílias. Em apresentações comerciais feitas durante viagens, eventos ou estadias em empreendimentos turísticos, o comprador costuma ser conduzido a imaginar férias planejadas, economia em hospedagem, valorização patrimonial e acesso a uma estrutura de lazer de alto padrão.
O problema é que a decisão nem sempre é tomada com tempo, calma e análise contratual adequada.
Muitos consumidores assinam contratos de multipropriedade no impulso, pressionados pela oportunidade apresentada naquele momento, sem compreender exatamente quanto pagarão, quais taxas serão cobradas, como funcionará o uso da fração, quais são as regras de reserva, quais restrições existem e o que acontece se quiserem desistir depois.
Por isso, antes de enxergar a multipropriedade apenas como uma forma inteligente de aproveitar férias, é preciso fazer uma pergunta mais importante: esse contrato realmente combina com a sua realidade financeira, familiar e patrimonial?
O que é multipropriedade imobiliária?
A multipropriedade imobiliária é um regime jurídico em que várias pessoas são titulares de FRAÇÕES DE TEMPO sobre o mesmo imóvel. Cada multiproprietário tem o direito de usar o bem com exclusividade durante determinado período do ano, de forma alternada com os demais titulares.
Na prática, em vez de uma única pessoa comprar um apartamento inteiro em um resort, diversos compradores adquirem frações de tempo. Cada fração corresponde a um período de uso, que pode ser fixo ou flutuante, conforme as regras do contrato e do empreendimento.
Esse modelo foi regulamentado no Brasil pela Lei nº 13.777/2018, que incluiu a multipropriedade no Código Civil. A lei trouxe mais segurança para o mercado, definiu regras de funcionamento e reconheceu a multipropriedade como um regime especial de condomínio.
Isso significa que o comprador não está apenas adquirindo uma “semana de férias”. Ele está assumindo uma posição jurídica com direitos, deveres, custos e regras de convivência.
A fração de tempo pode ser vendida, doada ou deixada como herança?
Sim, desde que observadas as regras legais, registrais e contratuais aplicáveis.
Uma das características relevantes da multipropriedade é que a fração de tempo pode ter tratamento jurídico próprio. Em muitos empreendimentos, cada fração possui matrícula individualizada no Cartório de Registro de Imóveis, o que permite maior segurança para venda, transferência, doação, sucessão hereditária ou constituição de garantias.
Mas isso não significa que a revenda será simples ou lucrativa. Esse é um ponto que o comprador precisa avaliar com cuidado. A existência de matrícula e de direito real não garante, por si só, liquidez de mercado. Em outras palavras, pode ser juridicamente possível vender a fração, mas isso não significa que haverá comprador interessado, preço vantajoso ou venda rápida.
Por isso, quem compra multipropriedade deve evitar decidir apenas com base na ideia de “investimento”. Em muitos casos, o principal benefício está no uso planejado do imóvel, e não necessariamente na valorização ou revenda futura.
Quais são os principais direitos do multiproprietário?
O principal direito do multiproprietário é usar o imóvel durante o período correspondente à sua fração de tempo, com exclusividade, conforme as regras do empreendimento.
Também pode haver, dependendo do contrato, a possibilidade de ceder o uso a terceiros, alugar o período, transferir a fração, participar de programas de intercâmbio ou utilizar estruturas vinculadas ao resort ou à administradora.
No entanto, esses direitos não são ilimitados.
As regras de uso, reserva, ocupação, número de hóspedes, datas disponíveis, manutenção, check-in, check-out, animais, cessão a terceiros e intercâmbio normalmente estão previstas na convenção, no regulamento interno, no contrato e nos instrumentos do empreendimento.
Por isso, o comprador precisa ler esses documentos antes da assinatura. Não basta confiar apenas na apresentação comercial ou na explicação verbal do vendedor.
Quais são as principais obrigações?
A multipropriedade não envolve apenas o pagamento do preço da fração. O comprador também assume despesas permanentes.
Entre as obrigações mais relevantes estão o pagamento das taxas de manutenção, despesas condominiais, fundo de reserva, custos de administração, eventuais taxas de intercâmbio, tributos, seguros e encargos previstos no contrato.
Além disso, o multiproprietário pode responder por danos causados ao imóvel, mobiliário, equipamentos ou áreas comuns durante o período de uso.
Esse é um dos pontos que mais geram surpresa. Muitos compradores entram no negócio pensando no valor da parcela de aquisição, mas não calculam adequadamente os custos anuais de manutenção. Com o tempo, as despesas podem pesar no orçamento, especialmente se a família não consegue utilizar o imóvel todos os anos.
Por isso, antes de comprar, é essencial olhar para o custo total do contrato, e não apenas para o valor anunciado na venda.
Por que tantos conflitos surgem nesse tipo de contrato?
Os conflitos mais comuns envolvem diferença entre o que foi prometido na venda e o que está efetivamente previsto no contrato.
O consumidor pode acreditar, por exemplo, que terá ampla liberdade para escolher datas, mas depois descobre que o período depende de disponibilidade, regras de reserva, categoria da fração ou sistema de rodízio. Em outros casos, percebe que o intercâmbio prometido exige pagamento adicional, disponibilidade limitada ou adesão a programas específicos.
Também são frequentes reclamações sobre reajustes, taxas não explicadas, dificuldade de cancelamento, cobrança após pedido de rescisão, ausência de clareza sobre multas, obstáculos para revender a fração e divergências sobre o uso do empreendimento.
Esses conflitos mostram que a multipropriedade exige análise contratual cuidadosa. O problema, muitas vezes, não está no modelo em si, mas na forma como ele foi vendido, compreendido e documentado.
Existe direito de arrependimento?
Em determinadas situações, sim. O Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de arrependimento quando a contratação ocorre fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone, internet ou outros meios semelhantes. Nesses casos, o consumidor pode desistir do contrato no prazo legal, contado da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, conforme a situação.
No mercado de multipropriedade, esse ponto merece atenção porque muitas contratações ocorrem em ambientes de forte abordagem comercial, como stands em resorts, eventos, salas de apresentação ou durante viagens. A análise do direito de arrependimento depende das circunstâncias da contratação, dos documentos assinados e da forma como a venda ocorreu.
Quando o direito de arrependimento é aplicável e exercido no prazo, a tendência é que os valores pagos sejam restituídos, sem imposição de multa.
Por isso, quem assinou recentemente um contrato e se arrependeu deve agir rapidamente. A demora pode mudar completamente a estratégia jurídica disponível.
E se o prazo de arrependimento já passou?
Se o prazo legal de arrependimento já passou, ainda pode ser possível discutir a rescisão ou revisão do contrato, mas a análise passa a depender de outros fatores.
Será necessário verificar o que o contrato prevê sobre distrato, quais multas foram estabelecidas, se as cláusulas estão redigidas de forma clara, se houve informação adequada ao consumidor, se existem cobranças abusivas, se a empresa cumpriu o que prometeu e se há fundamento para questionar a contratação.
Em alguns casos, a rescisão ocorre por iniciativa do comprador, especialmente por dificuldade financeira, arrependimento tardio ou incompatibilidade do contrato com sua realidade.
Em outros, a discussão decorre de falha da empresa, atraso na entrega do empreendimento, descumprimento de oferta, ausência de informação clara ou cobrança indevida.
A consequência jurídica muda conforme a causa da rescisão. Por isso, não é recomendável simplesmente parar de pagar ou assinar qualquer termo de distrato sem orientação. Uma decisão impulsiva pode gerar negativação, cobrança, perda elevada de valores ou aceitação de condições desfavoráveis.
A Lei do Distrato se aplica à multipropriedade?
A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras relevantes sobre resolução de contratos em incorporações imobiliárias e loteamentos, incluindo informações obrigatórias sobre consequências do desfazimento, penalidades e prazos de devolução.
No caso da multipropriedade, a aplicação dessas regras pode depender da estrutura jurídica do empreendimento, da natureza do contrato, da existência de incorporação imobiliária, do estágio da obra, da forma de aquisição e das cláusulas pactuadas.
Por isso, a análise não deve ser automática. É necessário verificar o contrato e o empreendimento.
O ponto mais importante para o consumidor é saber que o distrato não pode ser tratado como um simples formulário padrão. Multas, retenções, prazos de devolução, comissões, taxas administrativas e cobranças posteriores precisam ser examinados à luz da legislação e da relação de consumo.
O que analisar antes de comprar uma fração?
Antes de assinar, o comprador deve compreender exatamente o que está adquirindo.
É importante verificar a matrícula da fração, a regularidade do empreendimento, a convenção de condomínio, o regulamento interno, o contrato, o memorial descritivo, as regras de uso, o sistema de reserva, as taxas obrigatórias, os reajustes, as hipóteses de rescisão, as penalidades, a possibilidade de locação, a política de intercâmbio e as condições de revenda.
Também é recomendável comparar o custo anual da multipropriedade com alternativas reais de hospedagem. Em alguns casos, o modelo pode fazer sentido. Em outros, o consumidor percebe que está assumindo uma obrigação de longo prazo para usar o imóvel poucos dias por ano, com custos que podem superar o benefício esperado.
A decisão deve ser tomada com base em números, documentos e regras escritas, não apenas em promessa verbal.
Quando procurar orientação jurídica?
A orientação jurídica é recomendável antes da compra, quando o consumidor ainda está avaliando se a multipropriedade faz sentido, e depois da contratação, quando surgem dúvidas sobre arrependimento, distrato, cobrança, uso, taxas, revenda ou descumprimento de oferta.
A análise é especialmente importante quando a compra foi feita durante viagem, evento ou apresentação comercial; quando o comprador sentiu pressão para assinar; quando as promessas feitas verbalmente não aparecem no contrato; quando as taxas se tornaram mais altas do que o esperado; ou quando a empresa dificulta o cancelamento.
Nesse cenário, a equipe de Direito Imobiliário da MPD Advogados e Associados, sob coordenação do Dr. Marcelo Betcher, atua na análise de contratos de multipropriedade, orientação prévia à compra, revisão de cláusulas, avaliação de distratos, defesa em cobranças e resolução de conflitos envolvendo administradoras, incorporadoras, resorts e condomínios fracionados.
Se você está pensando em comprar uma fração imobiliária ou já assinou um contrato de multipropriedade e está em dúvida sobre seus direitos, o mais seguro é analisar o documento antes de tomar qualquer decisão. Entre em contato com o seu advogado especialista em multipropriedade ou entre em contato conosco, para entender melhor o funcionamento da multipropriedade no seu caso.
– Em contratos de longo prazo, o verdadeiro custo costuma aparecer depois da empolgação da venda. Entenda as regras antes, para evitar que o seu sonho das tão prometidas férias perpétuas vire uma bola de neve. –
Coautor: Dr. Marcelo Betcher – Advogado Especialista em Regularização de Imóveis e Inventários
Coautora: Caroline Guida Kraus – Paralegal Especialista em Regularização de Imóveis e Inventários
